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2019年房屋拆迁新变化

未知 2019-04-11 09:05

2019年初国务院提出新的三年棚改攻坚计划,从2018年至2020年继续推进棚户区改造工程,再改造各类棚户区1500万套。近日,又一场研究2019年棚改政策的座谈会在北京召开,据悉,会议透露出部分棚改动向。

第一个动向变化:新三年棚改计划必须实施、但必须区分收益与融资能否平衡

所谓“新三年棚改计划”,就是2018年-2020年姜改造各类棚户区1500万套,2019年、2020年还要完成920万套,年均460万套,目标上相对有所降低。相应地,融资压力也会减轻。

据相关材料显示,到2018年,棚改库存量只剩下1027万套,预计到2020年棚改库存量仅有107万套了。因此改造目标也会相应的降低。

2018年10月8日国常会表示,按照新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设。

第二个动向变化:棚改货币化安置政策不搞一刀切

相当于央行的“水龙头”直接进入房地产,货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。所以会议明确,棚改回避化安置政策不搞一刀切,要因地制宜,因城施策。今年政策已经调整,商品房供需紧张的市、县,要进一步降低货币化安置比例。明年将继续。

第三个动向变化:2019年政府购买棚改模式取消

此前,政府购买棚改模式是棚改的主要方式。所谓政府购买棚改服务是指由政府授权主管部门通过法定招投标程序,与市场化企业(主要是城投,不在银监名单)签订政府采购服务合同后,由市场化企业与银行进行融资,政府根据合同与欸的那个分期向企业支付政府采购资金用于项目资金投资及偿还银行贷款。其中最为核心的是,城投以政府购买服务合同向银行质押融资,相当于政府对相关棚改融资兜底。

2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险。棚改新三年计划还将继续推进,但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。

住建部等相关部门则明确要求,对于2019年新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。防范隐性债务风险,被认为是叫停政府购买棚改服务模式的主要原因。

第四个动向:2019棚改融资以棚改专项债为主

关于融资,先提供两组数据,在政府购买棚改服务的模式下,资金主要来源于国开行、农发行的贷款资金。2017年,国开发、农发行发放棚改贷款分别为4273.9亿、8800亿,合计1.3万亿左右。在2018年,棚户区改造专项债问世,数据显示,截至目前棚改专项债发行3100亿。2019年有可能增加至2万亿以上,但考虑到专项债不可能全部是棚改专项债,棚改融资还存在缺口。此外,由于三四线城市及县城难以实现项目收益于融资自求平衡,部分县市债务率超标不可能分派到新增专项债。

2019年棚户区改造优惠政策介绍

个人购买安置房有税收优惠;棚户区改造企业参与得优惠;棚户区改造税收优惠惠及投资方。

棚户区改造政策主要指得是优惠政策,由于棚户区的改造解决的是那些家庭住房有困难的家庭,故而在个人购买安置房时,不用缴纳印花税的,那些参与棚户区改造的企业、投资方可以免征在改造期间的所得税。国家实施这些优惠政策的目的,在于加快棚户区的改造速度。

除了棚户区改造有新政策变化之后,农村宅基地征收也有新动向。在2019年有三类人是无法建造新房的。一是户口迁出村集体落户城镇;二是进城务工买房售卖老家的宅基地;三是拥有多块宅基地并将其出租的农民朋友。对于部分进城买房落户的农民朋友可以将宅基地退回村集体,政府也会给予一定的补偿。因为各个地区的经济水平不同,所以补偿的金额也是不一样的;另外在省市规定范围内的面积正常补偿,超出部分减半或者其他补偿。具体的补偿情况以当地政府出台的相关标准为准。对于违规拥有的宅基地和宅基地超出规定面积的或将进行收费。

来源:北京冠领律师事务所

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