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保证现金流的同时,如何保证利润?

未知 2019-03-14 14:49

近日,当代置业(1107.HK)公布了2018年度报告并举行业绩发布会。当代置业董事局主席张雷、执行董事兼总裁张鹏、副总裁王强、计划财务中心总经理、公司秘书蓝梓健等高管出席业绩会。

当代置业董事局主席张雷

业绩会是当代置业老板张雷一整年唯一一次在媒体前的公开亮相,如往年一样,张雷并未进行发言,业绩汇报工作主要由张鹏和王强进行。

在遭遇调控高压的2018,当代置业在销售额等业绩指标上取得了不错的增长。2018全年,实现合约销售额约321.57亿元,按年增长约44.9% 。年度收益、毛利和毛利率等方面都有不错涨幅。

不过,在毛利上涨的情况下,2018年当代置业的净利润却下降了约19.9%至约6.62亿元。

增收降利,究竟是什么吞噬了当代的利润呢?

1

利润下降的隐情

当代置业执行董事兼总裁张鹏对房小评回应称:

公司去年的净利下降,主要是由于汇兑损益较大,除去这个因素,实际上去年经营利润反而有提升,此外交房节奏也对利润产生了影响。

根据年报,2018年当代置业汇兑损失累计2.05亿元,直接减少了税前利润。而2017年,当代置业则是实现了同样金额的汇兑收益,直接增加了当年的税前利润,两者之差几乎是当代置业净利润的2/3。如果不考虑汇兑影响,2018年实际的经营利润其实有明显提升。

当代置业在年报中还表示,缴纳所得税金额的增加同样影响了净利润。2018年,当代置业所得税开支大涨了近4成。

与此同时,期内当代置业的销售费用同样增长了4成,而销售均价却出现了每平米近3000元的下降。

张鹏透露,预计2019年当代置业的交房会超过120万方,这对于公司利润表现会有很大裨益,另外随着土储分布更加合理化,公司会有更稳健的利润表现。

据张鹏在业绩会上表示,2019年当代置业将会以稳健发展为主。当市场不好的时候增加黏性,市场好的时候增加溢价。当代置业相信,当形成竞争力之后,等市场好的时候,当代置业的绿色科技就成功了。

2

500亿目标不变

虽然市场形势存在一定变化,当代置业此前许下的2020年500亿元的规模目标仍然没有改变。

2019年,当代置业的销售目标将近400亿元。考虑到1242亿元的累计货值,综合其去化率,实现销售目标难度不大。

去年,当代置业新增土地项目22个,总代价约86.87亿元。2019年,当代置业拟获取近400亿的土地货值,动用资金为回款额的25%-30%。考虑到其销售目标,拿地预算应该在100亿元左右。

在拿地布局上,张鹏并不赞成简单以“一二线安全、三四线不安全”来进行划分。尤其是在一二线城市调控并未松动的情况下,即便开发商布局了优质项目,其开发、审批、销售速度都会受影响。那么企业需要一些政策限制少,适合当代产品的市场快速去化,也就是“跑现金”的三四线城市。

而这种布局比例接近7:3。据当代置业透露,今年会继续“5+15+M”的投资布局,即持续深耕5大城市群,积极关注15座强二线城市,并机会性进入符合城市投资标准和城市价值轮动的城市,尤其是全国经济百强县城市。

今年尤其值得关注的是当代置业的代建业务。2019年当代置业自身的项目销售目标在360亿元,代建销售会在30亿元左右。从2017年开始,当代为各地拥有土地,却没有品牌和销售能力的地产商进行代建工作,这项业务增速很快。

当代置业在项目管理加房地产代理服务收入上已经实现了翻番,随着代建规模提升,2019年这项收入必定会再次提高。代建业务的毛利率较高,当代置业也很重视,有传是集团副总裁亲自负责。

3

现金流第一

在业绩会上,张鹏强调,2019年当代置业一定是现金流第一,保证公司整体的负债率。

截至2018年末,当代置业的净负债率为81.9%,较2017年降低1.2个百分点。

一年内到期银行借款和优先票据分别为55.50亿元和32.86亿元。报告期末,银行结余及现金约为67.33亿元,受限制现金约为29.83亿元。

关于近期备受关注的融资问题,张鹏解释说:当代的融资一直非常健康,海外发债的逻辑和国内不同,成本上升是整个行业面临的情况。而且去年底的那笔利率15.5%的票据,是由于海外债1231日审批到期,无法进行延期,当代不想放弃宝贵的批单,所以还是选择了发行,发行非常的市场化。2018年,当代置业的加权平均借贷成本约8.2%,较2017年有所上升。张鹏表示,判断今年整体金融形势和政策还是偏紧,尤其高收益债券市场普遍比前两年成本要高,因此我们判断今年平均的融资成本会有一定幅度的上升,资本市场成本高高低低太正常了。

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